La compravendita di una casa prevede diversi passaggi che spesso vengono confusi tra loro. Due di questi sono il compromesso e il rogito notarile, motivo di arrovellamento per molti… In questo articolo mi prendo con gioia l’incarico di spiegarti tutte le differenze!

Ma se la casa è una sola, che bisogno c’è di fare due contratti?

Semplice, perché il compromesso e il rogito notarile non sono la stessa cosa! Il primo (più correttamente preliminare di compravendita) è infatti quell’accordo che vincola venditore e acquirente ad effettuare entro una certa data la compravendita vera e propria dell’immobile, stabilendo prezzo, tempi e condizioni.

Il rogito notarile invece è l’atto di cessione della proprietà vero e proprio, con cui la casa viene venduta. Se quindi con il compromesso ci troviamo di fronte a una sorta di “prova generale”, con il rogito si va veramente in scena. Tutto chiaro fin qui?

I due contratti, inoltre, si differenziano per questi tre aspetti:

• Tempi di stipula
• Modalità di stesura
• Possibilità di cambiare i termini

Vediamoli uno per uno.

1- Tempi di stipula

Come avrai già capito, compromesso e rogito notarile si effettuano in due momenti diversi. Il primo infatti viene redatto quando il proprietario di un immobile accetta la proposta di acquisto di un acquirente, e quindi si passa a definire le modalità di vendita (oggetto della compravendita, prezzo, metodo di pagamento, data del passaggio di proprietà, ecc…).

Si tratta perciò di una fase transitoria, con cui le due parti si “promettono” a vicenda di comprare e vendere a breve. Il rogito è invece la fase conclusiva, con cui la promessa arriva a compimento, e la casa diventa di proprietà dell’acquirente.

2- Modalità di stesura

Sia il preliminare che il rogito sono contratti scritti, in modo da tutelare acquirente e venditore (nessuna promessa fatta al vento, è tutto nero su bianco!). Il primo può essere stipulato in due modi:

• Tramite una scrittura privata preparata da un’agente immobiliare
• Tramite un atto pubblico, redatto da un notaio

Il rogito invece va fatto necessariamente in presenza di un notaio, che si farà garante della compravendita. Un’altra differenza riguarda la registrazione dei due contratti:

• il compromesso può anche non essere trascritto presso i registri immobiliari, ma deve essere obbligatoriamente registrato all’Agenzia delle Entrate per ragioni fiscali
• il rogito va invece sempre registrato per legge presso la Conservatoria immobiliare entro 20 giorni dalla stipula (sarà il notaio stesso a provvedervi)

Sembra un po’ complicato a prima vista, ma ti garantisco che non lo è! Naturalmente il mio consiglio è di non fare tutto da solo, ma di affidarti ad un’agenzia immobiliare, che ti guiderà passo a passo in tutto il percorso di compravendita.

3- Possibilità di cambiare i termini

Ma passiamo all’ultima differenza. Abbiamo detto che il compromesso stabilisce tempi e modalità con cui sarà venduto l’immobile. “Ma cosa succede se al momento del rogito è cambiato qualcosa?” mi chiederai. “Bisognerà mica rifare tutto da capo?”.

Assolutamente no! Un banale errore nelle schede catastali, un cambio di accordi… può capitare che compromesso e rogito presentino delle differenze, ma questo per fortuna non andrà a pregiudicare la riuscita della compravendita (altrimenti ogni volta per vendere una casa ci impiegheremmo secoli!).

A tal proposito si è espressa proprio la Cassazione con una sentenza del 2018, in cui dichiara che, in caso di differenze tra compromesso e rogito, prevale il secondo. In altre parole, viene preso un impegno, ma nel compromesso questo è solo abbozzato, mentre nel rogito è definitivo.

Spero di averti aiutato a chiarire la differenza tra questi due documenti che sembrano uguali… ma non lo sono! E se desideri più informazioni, clicca qui per scoprire l’ABC dell’acquisto di una casa.