Per evitare speculazioni, la legge proibisce di vendere un immobile acquistato con le agevolazioni fiscali sulla prima casa prima che siano trascorsi 5 anni. Ma se tu ne avessi la necessità? In questo articolo ti spiegherò come fare e a quali spese andresti incontro.

Un cambio di residenza, una separazione, troppi costi da sostenere… i motivi per cui potrebbe essere necessario vendere casa prima dei 5 anni potrebbero essere tanti, e magari non li avevi messi in conto quando avevi acquistato l’immobile.

Il punto però è chi acquista usufruendo di una tassazione agevolata, e poi rivende subito dopo, potrebbe avere diciamo “dei fini non proprio nobili”. Per questo motivo lo stato deve tutelarsi, ponendo i 5 anni come vincolo temporale per la vendita.

Vediamo insieme come affrontare la questione.

1- Spese da sostenere

Nel caso tu voglia vendere prima, fai conto che dovresti pagare:

• La differenza delle imposte (ipotecaria, catastale e di registro) che non avevi pagato con le agevolazioni
• Una sanzione equivalente al 30% delle imposte pagate

Ti consiglio pertanto di pensarci molto bene prima di mettere la casa in vendita! Valuta se è davvero il caso di farlo, o se puoi comunque tenerla trovando una soluzione alternativa.

2- Vendere per ricomprare

Hai deciso ugualmente di vendere prima dei 5 anni? Il modo più semplice per non avere costi aggiuntivi è di comprare un altro immobile entro un anno dal primo acquisto, in modo da poter usufruire nuovamente delle agevolazioni fiscali.

Fidati, un anno è un tempo assolutamente ragionevole per trovare la casa che ti piace.

Ricordati che dovrai necessariamente andarci a vivere entro 18 mesi, esattamente come avevi fatto quando avevi comprato la prima casa (è infatti obbligatorio spostare la residenza nel comune dove si trova l’immobile che hai acquistato).

3- Se non vuoi comprare un’altra casa

Passiamo al caso in cui tu non intenda acquistare un altro immobile. Può essere infatti che tu abbia già un’abitazione a disposizione, o semplicemente non abbia voglia di sostenere le spese che una casa di proprietà comporta.

In questo caso dovrai presentare all’Agenzia delle Entrate un ravvedimento operoso. Questo è una specie di autodenuncia con cui in pratica comunichi di voler rinunciare alle agevolazioni sulla prima casa e ti impegni a versare la differenza delle imposte insieme a tutti gli interessi che si sono sommati da quando hai acquistato. Questo almeno ti eviterà la sanzione al 30% sulle imposte, un problema in meno insomma!

4- Tassa sulla plusvalenza

Quando il prezzo a cui vendi è maggiore di quello a cui hai acquistato, significa che la casa ha generato una plusvalenza. Se è il tuo caso, devi pagare una tassa, applicabile in due modi:

• All’Irpef, con aliquota dal 23% al 43%
• Come imposta sostitutiva al 26%, da pagare al notaio durante il rogito

“Altre tasse!”, mi dirai tu. Niente paura, anche in questo caso c’è una soluzione: se puoi dimostrare di aver usato l’immobile come tua abitazione principale per più di due terzi del tempo trascorso tra acquisto e vendita, non dovrai pagare la plusvalenza. 

Ma quindi conviene vendere casa prima che siano trascorsi 5 anni? Ovviamente non c’è una risposta sola, perché dipende  da caso a caso. Se hai dei dubbi però ti suggerisco di chiamarmi, cercherò di consigliarti al meglio.

A questo proposito, ti ricordo che il nostro notaio di fiducia è sempre a disposizione per dare una mano ai nostri clienti. In questa pagina risponde a tutte le domande più comuni e se hai bisogno di informazioni più dettagliate, sarà felice di riceverti per una consulenza nel suo studio.