Il venditore ha accettato la tua offerta: stai per comprare casa! Il primo passo da compiere è la compilazione del preliminare di compravendita. In questo articolo voglio spiegarti tutti i dettagli di questo documento fondamentale: cos’è, a cosa serve e come si redige.

Il preliminare di compravendita è l’accordo con cui venditore e acquirente si impegnano formalmente a vendere e acquistare una casa. Si tratta insomma della “promessa” con cui entrambi vi impegnate a stipulare il contratto vero e proprio in un futuro prossimo.

Per questo motivo non va confuso con il rogito notarile: questo è infatti l’atto di cessione effettiva della casa. Il preliminare di compravendita invece serve a tutelare entrambe le parti; stabilisce perciò tutte le condizioni e clausole del contratto, ed evita che uno dei due possa fare marcia indietro (facendo perdere dei soldi all’altro).

Solitamente questo documento viene compilato dall’agente immobiliare o da un notaio. Vediamo più da vicino in cosa consiste e perché è importante stipularlo.

1- Proposta di acquisto vs Preliminare di compravendita

Innanzitutto va fatta una precisazione: la proposta di acquisto e il preliminare di compravendita non sono la stessa cosa! Se la prima infatti impegna solo l’aspirante acquirente a comprare a un determinato prezzo (mentre il venditore nel frattempo può valutare varie offerte), il secondo vincola tutti e due.

Se però la proposta viene accettata dal venditore, allora si trasforma in preliminare di compravendita, come ti spiegherò successivamente.

2- Cosa deve contenere per essere considerato valido?

Per avere validità il preliminare di compravendita deve necessariamente contenere:

• I dati del venditore e dell’acquirente, con i loro documenti di identità, codice fiscale , informazioni sulla residenza e i dati dell’agenzia immobiliare
• I dati della casa: dove si trova, planimetria, informazioni catastali/urbanistiche, e certificato di prestazione energetica
• Altre informazioni: prezzo dell’immobile, modalità di pagamento, versamento della caparra, data entro la quale stipulare il rogito e situazione relativa alle spese condominiali. Di solito tutti questi dati sono già presenti nella proposta di acquisto che, ma qui vengono analizzati in maniera più dettagliata.

3- Perché è importante?

L preliminare di compravendita è importante perché vincola dal punto di vista giuridico le due parti della compravendita. Da un lato infatti l’acquirente si impegna a comprare l’immobile, versando l’importo totale entro una data stabilita e anticipandone una parte. Dall’altro lato, invece, il venditore si vincola a non vendere la casa a qualcun altro e a consegnarla al saldo finale. Una garanzia per entrambi, insomma!

4- Cos’è la clausola sospensiva per la delibera del mutuo?

Se hai necessità di accedere ad un mutuo per comprare casa, puoi chiedere all’agente immobiliare di inserire una clausola per cui il contratto, come dice il nome, è “sospeso” momentaneamente, e diventerà effettivo nel momento in cui la banca concederà il mutuo. Durante questo periodo di tempo, l’agente immobiliare conserverà in deposito fiduciario e gratuito il tuo assegno di caparra, e lo consegnerà nelle mani del venditore solo alla delibera del mutuo (c’è ancora qualcuno che pensa che l’agente immobiliare non abbia responsabilità??). Se la banca non dovesse concederti il mutuo, tu ti puoi ritirare tranquillamente dal contratto e farti restituire l’assegno di caparra senza problemi.

5- Come viene registrato il preliminare e perché?

Un preliminare di compravendita va registrato obbligatoriamente all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla stipula (30 se fatto da un notaio). La registrazione serve a dare una data precisa al contratto, e quindi a renderlo valido dal punto di vista fiscale.

Per registrarlo servono:

• Almeno due copie del preliminare di compravendita in originale
• Il tuo documento d’identità e codice fiscale
• Modello 69 compilato e firmato
• Ricevuta di pagamento delle imposte (F24)
• due marche da bollo da € 16,00 ciascuna (la regola precisa è: 1 marca da bollo ogni 4 pagine, se entro le 100 righe)

6- Costi di registrazione

Al momento della registrazione, dovrai perciò pagare:

• € 200,00 di imposta fissa di registro
• € 32,00 circa di marche da bollo (marca da €2 per gli allegati)
• L’imposta sull’anticipo, pari allo 0,50% se hai versato una caparra confirmatoria oppure al 3% se hai versato un acconto

Trattandosi quindi di un documento difficile per chi non è del mestiere, il mio consiglio è di affidarti una brava agenzia immobiliare, che saprà guidarti nella compilazione e aiutarti con i passaggi più tecnici.

A tal proposito, noi siamo felici di darti una mano! Mentre ragioni se chiamarci oppure no, puoi cliccare qui per scaricare gratis la guida gratuita dedicata a chi deve comprare casa: https://www.immobiliaremaggiolina.it/compra