Durante la compravendita di un immobile, è consuetudine che l’acquirente versi una caparra al venditore, che può essere confirmatoria o penitenziale. In questo articolo ti spiegherò in cosa si differenziano e quali conseguenze hanno.

Immagina di trovarti in agenzia, siamo tutti attorno a un tavolo.

Hai trovato la casa dei tuoi sogni, la tua proposta d’acquisto è stata accettata e ora è il momento di firmare il compromesso. Ti verrà chiesto di versare una caparra come anticipo sul prezzo dell’immobile.

Questa serve in primo luogo come manifestazione della tua volontà di comprare la casa. Della serie: “Giù le mani, che la casa l’ho vista prima io!”.

La caparra però funziona soprattutto come garanzia in caso tu o il venditore veniate meno ai patti e l’affare salti. Tu hai quindi la certezza che la casa non venga venduta a qualcun altro, e il venditore che tu non ti tiri indietro.

“Martina frena… e se qualcosa va storto, cosa succede? Perdo tutto, si finisce in tribunale…?”.

Tutto dipende dal tipo di caparra che hai versato. Normalmente infatti si distinguono due tipi:

• Caparra confirmatoria
• Caparra penitenziale

1- Caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria serve, come detto, per tutelare le due parti della compravendita in caso di inadempienza dal contratto. Se questa dovesse verificarsi, sarebbero problemi per entrambi, perché:

• Se l’inadempiente sei tu, perderesti la caparra
• Se l’inadempiente è invece il venditore, sarebbe costretto a darti il doppio di quanto hai versato

Ḕ un po’ crudele, ma così entrambi ci penserete bene prima di cambiare idea (soprattutto perché parliamo del 10-20% del prezzo dell’immobile, che è una cifra non indifferente!).

La cosa però non finisce qui, perché potrebbe essere che a voi non interessino i soldi ma vogliate comunque concludere la compravendita. Ad esempio, se stai comprando potresti davvero avere bisogno di quella casa, perché hai già lasciato quella dove abitavi prima.

Se stai vendendo, potresti invece avere necessità dei soldi della vendita per acquistare un altro immobile. Bene, in tutti questi casi la legge consente di rimettere la cosa in mano a un giudice.

Questo potrà obbligare chi si è tirato indietro

• A comprare/vendere
• A risarcire l’altro del maggiore danno economico arrecato

Tutto chiaro? Proseguiamo.

2- Caparra penitenziale

Un po’ diverso è invece il discorso per la caparra penitenziale. Questa è infatti pensata appositamente nel caso tu o il venditore intendiate recedere dal contratto. La possiamo considerare insomma “la penale” da pagare se la compravendita non dovesse andare a buon fine.

“E quale sarebbe il prezzo da pagare?”. Esattamente lo stesso della caparra confirmatoria, ovvero restituzione della cifra in un caso, e versamento del doppio nell’altro.

La caparra penitenziale però si differenzia dall’altra perché non prevede conseguenze legali (leggi: uno non può portare l’altro in tribunale per chiedere l’adempimento del contratto o il pagamento del maggiore danno).

Si tratta insomma di un modo più veloce per risolvere la questione: la caparra basta come risarcimento e la cosa si chiude lì.

3- Come distinguerle?

Ma torniamo al nostro preliminare di compravendita (o compromesso). Siete pronti a firmare e tu hai il tuo assegno in mano. A questo punto, se sei in dubbio su che anticipo stai versando, ti consiglio di esaminare bene il contratto.

Qui troverai infatti troverai scritte tutte le condizioni a cui sarà venduta la casa, compreso il tipo di caparra. In questo modo potrai avere chiare quali saranno le conseguenze in caso l’affare non vada a buon fine. E ovviamente se non hai capito qualcosa puoi chiedere a me, sono qui apposta! A questo proposito, sai che puoi sempre contattarmi per una consulenza, così discuteremo tutti i dettagli della tua compravendita.